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EXPERIENCIA CATASTRAL EN LA REGULARIZACIÓN
DE LA TENENCIA DE LA TIERRA EN NICARAGUA

 

Por: Claudio Gutiérrez Huete

Director Ejecutivo de INETER

 

I.          ANTECEDENTES DEL CATASTRO EN NICARAGUA

 

El establecimiento del Catastro

 

El 28 de Abril de 1967 fue promulgada la Ley de Catastro e Inventario de Recursos Naturales, con el mandato de ejecutar las actividades catastrales y el inventario de los recursos naturales.

 

Entre 1967 y 1972 se estableció en una superficie de 22,300 Km2 un sistema de Catastro Único que tenía por objetivo: la equidad y eficiencia de la tributación de la propiedad inmueble y el aprovechamiento de los recursos naturales del país.  Para el cumplimiento de estos objetivos se desarrolló un catastro para identificar y valorizar las propiedades urbanas y rurales y un inventario de los recursos naturales, incluyendo la clasificación del uso potencial de la tierra, proyecto que fue denominado “Catastro e Inventario de Recursos Naturales” y financiado por la AID.

 

Se logró cubrir un área de 22,300 Km2 localizada en su mayor parte en los Departamentos de la Región del Pacífico, incluyendo el área urbana de 7 cabeceras departamentales.  Aunque el área catastrada representa únicamente el 18.5% del territorio terrestre nacional, en dicha área se encuentra la mayor capacidad económica y la población del país.  (Ver mapa).

 

El 21 de Enero de 1971 se promulga  la ley de Actualización y Mantenimiento de Catastro Nacional y su Reglamento se emite el 25 de Septiembre del mismo año. Estas normas jurídicas reglamentan las actividades de actualización y mantenimiento del catastro nacional en las zonas catastradas y establece la obligatoriedad de las personas naturales y jurídicas de obtener un certificado catastral para todo contrato en documento público y que se refiera al traspaso total o parcial de bienes inmuebles.

 

El deterioro del Catastro

 

En el año 1979 se desintegró la estructura intergubernamental que había sido establecida para este Proyecto.  El remanente de todo el cúmulo de información producida durante la existencia de ese Catastro, quedó fragmentada en las diferentes dependencias estatales que integraron el sistema y se descontinuaron las actividades catastrales, a excepción de las que estaban a cargo del antiguo Instituto Geográfico Nacional (IGN), (hoy Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales, INETER) y de la División  Valuación de la DGI (hoy Catastro Fiscal).   Sin embargo, el funcionamiento del Catastro se deterioró en las últimas décadas  por el incumplimiento de la Ley, los vacíos en la misma Ley, la aprobación de otras leyes de la propiedad que obviaron el cumplimiento de los trámites catastrales (leyes 85, 86 y 88) y la obsolescencia de los sistemas de control y registro, entre otros factores, lo que ocasiono la inseguridad de la tenencia de la tierra y la pérdida de confianza en la institucionalidad del Catastro.  Hasta el día de hoy, la “zona catastrada” del país continua siendo la misma que fue cubierta entre 1967 y 1972.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El resurgimiento del Catastro

 

Las actividades catastrales de Nicaragua se re-inician en el país en 1994, después de un letargo de más de 20 años, con la ejecución del Proyecto de Tecnología Agropecuaria y Ordenamiento de la Propiedad, PTA- OPA (1994-2000) financiado con un préstamo del Banco Mundial, cuyo Sub-Componente Catastro estuvo a cargo de INETER.

 

Con este Proyecto se procedió a la reconstrucción de la red geodésica nacional y la densificación de sus puntos de control terrestre; se efectuó una nueva cobertura fotogramétrica en la zona catastrada del país, resultando unos 700 ortofotomapas digitales a escala 1:10,000, elaborados con la más alta calidad y la más avanzada tecnología.

 

También se obtuvieron imágenes de satélite a escala 1:100,000, para producir espaciomapas escala 1:25,000 utilizando tecnología de punta en un área aproximada de 40,000 Km2 en aquellas zonas no catastradas, que tuvo como resultado la producción de cartografía básica digital de alta calidad y precisión, con lo que se está avanzando hacia el establecimiento de un nuevo Catastro.

 

Con el apoyo de la Asociación Internacional de Fomento, AIF/Banco Mundial, a partir del año 2003 se dio inicio a las actividades del nuevo Proyecto de Ordenamiento de la Propiedad (PRODEP), dirigido al mejoramiento de la seguridad en la propiedad de los pequeños y medianos productores del país, en el período (2003-2007) y al mejoramiento y modernización del Catastro.

 

Dentro de las actividades del nuevo Proyecto Ordenamiento de la Propiedad (PRODEP) se contempla la actualización de la información catastral en dos Departamentos (Chinandega y Estelí) y el  establecimiento del Catastro en el Departamento de Madriz, así como el fortalecimiento institucional del Catastro Físico de INETER, con el objeto de brindar un mejor servicio a los usuarios entre otros.

 

 

 

 

 

 
 
 
 

 

El nueva Ley General de Catastro Nacional

 

Un elemento fundamental a considerar en el proceso de modernización del Catastro y  regularización de la tenencia de la tierra es la promulgación de la nueva Ley del Catastro Nacional  el 17 Enero del 2005, (Ley N° 509)  la que permite desarrollar las actividades catastrales de forma expedita y segura.

 

La nueva Ley,  entre otros aspectos, contempla la descentralización del Catastro al crear el Catastro Municipal, como una dependencia de las Alcaldías Municipales con el objeto de establecer, actualizar y dar mantenimiento al Catastro de las propiedades urbanas y rurales de su circunscripción municipal, sobre la base de las normas, supervisión y apoyo técnico de INETER.  Faculta a las Alcaldías Municipales a otorgar en las zonas no catastradas, la Constancia Municipal Pre-Catastral de la propiedad respectiva. A su vez se contempla el deber de las Alcaldías Municipales de colaborar con INETER para el establecimiento y actualización de la información catastral en la zona catastrada del país.

 


II. SITUACION ACTUAL  DEL CATASTRO

 

El mantenimiento de la información catastral se efectúa en ocho Delegatarias Departamentales ubicadas, en los Departamentos de Chinandega,  León, Managua, Masaya, Carazo, Granada,  Rivas y Estelí.  El propósito de estas Oficinas Delegatarias es llevar a cabo de manera descentralizada las actividades de mantenimiento y actualización de la información catastral mediante la verificación, comprobación y revisión de la documentación técnica y legal necesaria para solicitar la inscripción de propiedades en el Registro Publico.

 

Actualmente la base de datos del Catastro Físico se estima que se encuentra desactualizada en aproximadamente un 40% en dos aspectos fundamentales:

 

1.      No hay coincidencia de los datos regístrales que existen en los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble con los datos regístrales que existen en Catastro.

2.      La situación real de las parcelas  en el terreno muchas veces no  corresponde con la situación que se presenta en los mapas catastrales.

 

La experiencia reciente en el Municipio de San Pedro del Norte, en el Departamento de Chinandega, indica que esta desactualización podría ser mayor.

 

Esta desactualización se originó por las siguientes causas:

 

  1. Durante la década de los años 80 se dieron asignaciones de tierra a través de Títulos de Reforma Agraria que eran inscritos en los Registros Públicos  de la Propiedad con solo la presentación de los mismos, obviando los procedimientos establecidos en la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro Nacional y su Reglamento.  Esto lógicamente ocasionó la ruptura de la cadena Registro-Catastro, creando conflictos en las cuentas regístrales y en los propietarios para un mismo bien inmueble.   Estas asignaciones de tierra tenían también otros defectos, tales como linderos imprecisos, área diferente a la real y en muchos casos los derechos de las parcelas de unos beneficiarios se traslapaban sobre los de otros, o sobre fincas privadas.  Al no pasar estas “transacciones” por el Catastro, la información catastral se desactualizó dramáticamente.

 

  1. Durante el período de  transición al Gobierno democrático de Doña Violeta Barrios de Chamorro, en el año de 1990, se generó una distribución masiva de terrenos  urbanos y rurales, amparados en las Leyes 85, 86,  88 y otras, que  institucionalizaron la toma de terrenos y de bienes inmuebles, ignorando los trámites ante el Catastro, profundizando aún más el caos en cuanto a la desactualización catastral.

 

  1. Paralelamente, el lento y errático intercambio de información entre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y el Catastro no permite la actualización ágil  de los documentos catastrales.  Los cambios de dominio son reportados a las Oficinas del Catastro con un desfase de hasta dos años y  son miles de documentos acumulados los que se remiten en un solo envío.  Bajo estas circunstancias, no existe capacidad instalada para procesar rápidamente estos envíos. Según lo establecido en la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro Nacional y su Reglamento, este intercambio de información debe realizarle dos días hábiles después de la inscripción del bien inmueble.

 

  1. Hay fuerte limitación de recursos presupuestarios en el Catastro Físico, por lo que no se dispone del personal suficiente, ni de los medios tecnológicos y de logística necesarios.

 

  1. El rápido crecimiento de las ciudades no permite  mantener el mismo ritmo la actualización catastral, por las razones señaladas en el punto anterior.

 

Actualmente el Catastro afronta las consecuencias de estos cinco factores, lo que repercute negativamente en la solución del problema de la propiedad, lo que genera desconfianza entre los inversionistas nacionales y extranjeros e incertidumbre entre los beneficiarios de las reformas agrarias y urbanas, y entre los mismos ciudadanos confiscados.

 

Las actividades de mantenimiento y actualización catastral se mantienen a un ritmo de emisión anual de 21,000 documentos catastrales para traspasos de propiedades inmuebles en la zona catastrada del país.

 

Todas estas circunstancias distorsionaron un Sistema Catastral que fue diseñado para crecer gradualmente en cobertura territorial y garantizar la seguridad jurídica de los tramites catastrales.

 

 

III. LA METODOLOGIA CATASTRAL PARA LA REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA (PRODEP)

 

En el marco del Proyecto de Ordenamiento de la Propiedad y con el objeto de regularizar masivamente los derechos de propiedad se ha diseñado una metodología de trabajo, que comprende las siguientes etapas: i) Tareas preparatorias ii) Campaña de publicidad iii) Barrido catastral iv) Exposición pública v) Saneamiento y legalización y vi) Establecimiento de un Sistema Integrado de Información Catastral y Registral (SIICAR).

 

i.          Las Tareas Preparatorias

 

Durante ésta etapa, se procede a la preparación de las bases de datos de las instituciones Catastro, Registro  e Intendencia de la Propiedad, la elaboración de la base cartográfica y la organización y el fortalecimiento institucional para la coordinación y ejecución de todas las actividades. También se realiza la demarcación de las áreas protegidas, la definición de los límites parcelarios de la zona del Barrido a nivel de municipio y áreas urbanas, la toma de fotografías aéreas y elaboración de ortofotomapas urbanos y rurales. El resultado de las tareas preparatorias es el insumo para la realización el Barrido Catastral.

 

ii          Campaña de Promoción y de Publicidad

 

La campaña de publicidad persigue divulgar los alcances del proyecto, sensibilizar a la población y dar confianza y transparencia al proceso de regularización.

 

El diseño de la campaña es coordinado por la Unidad Técnica Administrativa del Proyecto (UTAP).

El diseño de la campaña y contenido se hace tomando en cuenta la ubicación geográfica y los niveles culturales de la población.

 

La campaña se desarrolla a nivel nacional, departamental y a nivel local, por medios orales y visuales, igualmente se hace énfasis en la propaganda escrita la cual deberá llegar a cada comarca.

 

La campaña se desarrolla previo y durante el barrido con la participación de las autoridades locales y en coordinación con el Contratista ejecutor del barrido.

 

 


iii          Barrido Catastral

 

El Barrido Catastral Sistemático es ejecutado Municipio por Municipio y cubre las zonas urbanas y rurales y constituye la etapa principal en la metodología de Regularización, la que demanda la máxima coordinación de las Instituciones y demás actores involucrados así como los mayores recursos económicos y humanos para su ejecución. Consiste en la obtención en campo de la información sobre tenencia de la tierra, la delineación catastral de las parcelas y el levantamiento topográfico de los límites de parcelas de los nuevos o no visibles en los ortofotomapas y la actualización y/o creación de las bases de datos alfanumérica y gráfica de las instituciones.

 

La información obtenida sobre la tenencia es confrontada con la información proveniente de las bases de datos de las instituciones y posteriormente en la etapa de Exposición Pública validada por la población. A su vez sirve de partida para el saneamiento y legalización de las propiedades y la conformación de las bases de datos alfanumérica y gráfica que constituirán el Sistema de Integrado de Información de Catastro y Registro (SIICAR).

 

iv         Exposición Publica

 

La exposición pública es organizada  por Municipio. La empresa ejecutora del barrido catastral participa y proporciona el personal con la competencia necesaria durante toda su duración así como también procede a las rectificaciones resultantes de las decisiones tomadas tanto sobre la base gráfica como sobre la base alfanumérica.

 

Durante la exposición pública los propietarios, poseedores y población en general pueden consultar los documentos expuestos, realizar las consultas pertinentes, y se reciben los reclamos de los propietarios o poseedores que estuvieran en desacuerdo con los resultados.

 

v          Saneamiento y Legalización de Propiedades

 

Una vez concluida la exposición pública de los resultados del trabajo de campo, se da inicio al saneamiento y legalización de la tenencia de la propiedad. El objetivo es realizar un análisis legal de las parcelas y sus propietarios o poseedores para determinar su status legal.  Sobre la base del diagnóstico se elabora el plan para el saneamiento y legalización que concluye con la titulación, regularización, o certificación de las parcelas e inscripción en el Registro Público.

 

 

vi         Sistema Integrado de Información de Catastro y Registro (SIICAR)

 

El SIICAR se establecerá en el área del proyecto para garantizar la permanente interacción de los datos catastrales y regístrales de las propiedades, el acceso y distribución de la información sobre tenencia a los múltiples usuarios. Contendrá la información gráfica y legal de las propiedades provenientes del barrido y el saneamiento legal de las propiedades.

 

 

 


 

Departamento de Chinandega, zona actual de la regularización

de la tenencia de la tierra

 



IV. EXPERIENCIAS Y LECCIONES APRENDIDAS

 

El proyecto de Catastro de 1967-1972 con fines fiscales, resulto en un ordenamiento de la propiedad ya que se logro conocer con bastante exactitud, la cantidad de parcelas,  el área de las mismas y sus propietarios.  Auque este proyecto no tenia el objetivo de regularizar la tenencia de la tierra, ya que se mantuvieron las diferencias de áreas entre Catastro y Registro y entre la realidad de campo y el Registro, mediante la Ley de Actualización y Mantenimiento se logró reducir estas diferencias al establecer un sistema que obliga a los propietarios a solicitar a Catastro el certificado catastral y realizar los tramites para la rectificación de áreas y linderos de sus propiedades.

 

El actual Catastro Físico de INETER, aun operando bajo las limitantes y condiciones adversas, ha jugado un papel importante en el proceso de solución de conflictos de propiedad.  Mediante sus archivos catastrales se han reestablecido los orígenes regístrales de las propiedades reclamadas como consecuencia de los decretos confiscatorios y las reformas agraria y urbana.  También ha jugado un papel importante la trascripción de los microfilmes de los asientos de los tomos del Registro de Bienes Inmuebles que fueron destruidos durante los eventos bélicos de finales de los años 70.

 
En el proyecto PTA-OPA se logró llevar a cabo un proceso de titulación rural, donde por primera vez en las ultimas dos décadas se  entregaron títulos con planos catastrales de las propiedades supervisados y aprobados por la Dirección General de Catastro Físico, tanto en la zona catastrada como no catastrada, logrando el Catastro integrar los cambios en sus bases de datos y permitiendo tener un mejor control de las áreas tituladas en las zonas no catastradas.   Esta experiencia logró demostrar que la intervención del Catastro en los procesos de titulación brinda mayor transparencia y más seguridad a los beneficiarios.

 

 

Experiencia de la Regularización en el Municipio de San Pedro del Norte

 

Incremento del número de  parcelas

Municipio

Área

km2

No. Parcelas según BD Catastro

No. Parcelas

post Barrido

% incremento

 

San Pedro del Norte

 

71.5

 

736

 

2,209

 

300%

 

 

El incremento de las parcelas post barrido en comparación con la base de datos del Catastro, demuestra  la necesidad de llevar a cabo un proceso masivo de regularización de la tenencia de la tierra.   Este municipio es un caso especial y no generaliza todo el Departamento de Chinandega debido a su posición geográfica, dificultades de acceso a los servicios de administración de la tierra, sumados con las condiciones de pobreza extrema de la población que dificultan el traspaso formal de la tenencia de la tierra.

 


 

                           

 

 


INVERSIONES PARA LA ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO

 EN LA ZONA CATASTRADA (2007-2010)

(BARRIDO CATASTRAL) (EN MILLONES DE DÓLARES)

 

 

 

 

 

Superficie a cubrir       ( (Km2)

Inversión por Km2

(US $)         

TOTAL

$ x106

CATASTRO URBANO

 222.8

50,000

                      11.14

CATASTRO RURAL

 13,496.8

1,200

                      16.20

 

 

 

 

TOTAL

 

 

                       27.34

 

 

 

 

INVERSION PARA ESTABLECER EL CATASTRO

EN LA REGIONES NORTE-CENTRAL DE NICARAGUA

 (EN MILLONES DE DÓLARES)

 

 

 

 

 

Superficie a cubrir       ( (Km2)

Inversión por Km2

US $               

TOTAL

$ x106

 

CATASTRO URBANO

                         84.1

57,500

                        4.83

CATASTRO RURAL

 35,540.99

1,380

                      49.05

TOTAL

 

 

                       53.88

 

 

 

 

    

GRAN  TOTAL

 

US $ x106       81.22

* NOTA: No se incluye el área que actualmente se esta ejecutando con fondos del Banco Mundial y comprende los Departamentos: Chinandega, Estelí y Madriz (período 2003-2007).

 

 

 

 

 

Managua, 21 de Abril del 2005.

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